Quesito su unità immobiliare all’asta facente parte di un condominio

Quando un’unità immobiliare, che fa parte di un edificio in condominio, viene venduta nell’ambito di una procedura per espropriazione immobiliare, a chi spetta il pagamento delle spese relative al periodo precedente alla vendita?

Il Codice civile (art. 63, comma 2, disp. att. cod. civ.) stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, in solido con il precedente proprietario, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente l’alienazione. Ciò implica che dette spese restano a carico di chi era condomino nel momento in cui sono state sostenute, ma il Condominio ha diritto di chiedere il pagamento indifferentemente sia al precedente proprietario che a quello attuale: pertanto, chiunque dei due venga richiesto di effettuare il pagamento non può rifiutarsi di pagare Se questa è la disciplina vigente nell’ambito di una ordinaria compravendita, rimane da esaminare se la medesima regolamentazione trova applicazione anche nella peculiare ipotesi della vendita all’asta ove, data la specificità dell’acquisto, di norma, consente all’acquirente di ricevere il bene libero da ogni peso o debito collegato a esso; in altre parole il condomino che acquista all’asta l’immobile ha soltanto l’obbligo di pagare il prezzo di aggiudicazione e resta esente da ogni altra obbligazione precedente collegata all’immobile.

È di tutta evidenza come sarebbe ingiusta una soluzione di questo tipo atteso che si potrebbe verificare non solo che il Condominio non veda soddisfatto il proprio credito, ma addirittura che – nell’ipotesi di una procedura esecutiva azionata da un altro creditore, magari garantito da  ipoteca – che gli altri condomini (qualora il prezzo di aggiudicazione risulti insufficiente a soddisfare tutti i crediti) si trovino a dovere coprire, oltre al credito principale per cui il condominio ha inutilmente agito nei confronti del moroso espropriato dell’unità immobiliare, anche le spese legali relative all’ingiunzione e all’esecuzione che alla fine è risultata inutile.

Per tale motivo la giurisprudenza è da tempo orientata, invece, nel senso che l’obbligazione relativa al pagamento dei contributi condominiali disciplinata dall’art. 63, comma 2, disp. att. cod. civ., ha natura di obbligazione propter rem e si riferisce, quindi, a chiunque a qualsiasi titolo succede nella proprietà dell’immobile condominiale . Con la conseguenza che l’acquirente ai pubblici incanti in seguito a espropriazione forzata è, così come ogni altro condomino, tenuto in solido con l’ex proprietario espropriato al pagamento in favore del condominio del contributo relativo all’anno in corso e all’anno precedente, salvo la rivalsa nei confronti del dante causa.